A CBIC (Câmara Brasileira da Indústria de Construção) divulgou o resultado dos levantamentos feitos em 2021 sobre o mercado imobiliário nas últimas semanas. A pesquisa é extensa e mostrou uma série de dados interessantes e reveladores sobre como o mercado se comportou no ano passado, e nos permite prever as tendências para 2022.

Para começar, foram vendidas mais de 261 mil unidades (casas, apartamentos e outros imóveis) em 2021, um valor 12,8% maior do que o número vendido em 2020. Porém, foram lançadas mais de 265 mil unidades (um aumento de 25% se comparado com o ano anterior). Ou seja, as vendas não acompanharam a “produção” de novas unidades. Parte disso está relacionada ao último trimestre de 2021, em que as vendas caíram quase 10% em relação a 2020.

Assim, se compararmos o estoque (semelhante a quando usamos esse termo na contabilidade, estoque refere-se aos ativos que não foram vendidos até o momento, mas já estão na planta, em obras ou finalizados e pronto para a comercialização) de imóveis entre os anos, houve um aumento de 3,8%, traduzido em mais 232 mil unidades. Isso está relacionado ao aumento dos preços das casas e apartamentos em geral, por conta do aumento dos custos de produção dos imóveis (principalmente dos materiais de construção). Muitas vezes, isso faz o cliente em potencial desistir de comprar, ou aguardar antes de se mudar.

De fato, o valor dos imóveis subiu em média 10,38% em relação ao ano anterior. Mas o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção, que diz respeito sobretudo à variação de preços de imóveis na planta) ficou em 13,85%. O que ajudou as construtoras, incorporadoras e outros do mercado a vender mais foram as baixas taxas de financiamento, que aumentaram as condições de compra dos clientes.

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O segundo semestre de 2021 foi mais difícil para o mercado imobiliário. Se o ano começou com crescimento de vendas e taxas baixas, a situação foi invertendo com o passar do tempo, configurando o resultado comentado acima. No entanto, com o aumento de construções (que também foi citado antes), a expectativa é que o mercado mantenha-se aquecido, gerando até mesmo empregos (na construção civil, por exemplo). Vale lembrar que muitos imóveis (vendidos ou não) ainda não estão finalizados. 

Caso as vendas continuem se comportando como durante o fim de 2021, as obras também frearão, e veremos um cenário de redução na produção de imóveis (e, quem sabe, redução de preços para tentar desafogar o que não foi vendido). Por hora, só podemos esperar para ver qual será o comportamento do mercado.

Um outro ponto interessante é a participação da Casa Verde e Amarela (modelo reformulado do Minha Casa Minha Vida) nessas vendas. Se compararmos o número de unidades vendidas em 2021 e 2020, houve redução de 16,6%. O número de unidades lançadas no último trimestre também foi menor do que no mesmo período em 2020 (11,1%).

Isso tem relação direta com o aumento da inflação, que impacta a todos os brasileiros de forma mais ou menos significativa. Em média, os clientes em potencial para a Casa Verde e Amarela sentem mais os efeitos desse aumento, assim como respiram mais aliviados quando a inflação baixa.

Os efeitos para 2022 ainda não são claros. Se a tendência de desaquecimento do mercado for mantida, o que podemos esperar é uma redução na produção de imóveis, o que geralmente significa aumento dos preços. Além disso, as taxas de financiamento também tendem a aumentar, acompanhando a inflação e as incertezas do mercado.

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